Vad innebär andrahandsupplåtelse?
I dagligt tal sägs det att man hyr ut en bostadsrätt i andra hand, men samma regler gäller även om bostadrättshavaren lånar ut lägenheten – därför används formellt begreppet upplåtelse. En andrahandsupplåtelse blir det så snart du som bostadrättshavaren har lämnat över lägenheten till någon annan person under en viss tid, utan att själv vistas där. Det spelar då ingen roll om det är en nära släkting eller någon annan som bor i lägenheten, inte heller om du tar ut någon hyra eller ej.
Vill du upplåta lägenheten i andra hand måste du först få styrelsens tillstånd – annars riskerar du att bli utesluten ur föreningen och förlora din nyttjanderätt.
Föreningen tar ut en avgift för arbete med andrahandsupplåtelser. Den är maximalt 10% av prisbasbeloppet per lägenhet. Se stadgarna 9 § . Avgifter.
Vem är ansvarig för lägenheten?
Det är alltid du som bostadsrättshavare som har ansvaret. Både för lägenheten och för dina medlemsskyldigheter gentemot bostadsrättsföreningen. Detta inkluderar bland annat att betala månadsavgiften, se till att grannar inte störs och att den så kallade vårdnadsplikten sköts. Om inte månadsavgiften betalas kan det leda till att du får en betalningsanmärkning och i värsta fall att du blir uppsagd. Vårdnadsplikt innebär att du känner ansvar för och vårdar lägenheten samt de allmänna utrymmen som finns i fastigheten. Det är därför viktigt att du kontrollerar med exempelvis Kronofogden för den som skall bo i din lägenhet, samt att du begär att få en aktuell inkomstuppgift.
Vem står för lägenhetens försäkring?
Lägenheten är din andel i bostadsrättsföreningen, något som du har investerat pengar i. Det är viktigt att du har kvar din hemförsäkring inkl. den obligatoriska bostadsrättsförsäkringen ifall något skulle hända. Andrahandshyresgästen kan själv inte teckna någon tilläggsförsäkring. Har du kvar möbler i lägenheten är det extra viktigt med en hemförsäkring som skyddar vid skador. Även andrahandshyresgästen bör ha en egen hemförsäkring för sina saker och för att kunna ersätta dig vid eventuella skador. Tala med era försäkringsbolag om vilket skydd ni har och behöver.
Behöver jag styrelsens tillstånd?
Ja. Du måste alltid ha bostadsrättsföreningens styrelses tillstånd för att hyra eller låna ut din lägenhet i andra hand. Byter du hyresgäst måste en ny ansökan lämnas in till styrelsen – även om detta sker under en redan beviljad period.
För att få tillstånd behöver du ha ett så kallat beaktansvärt skäl. Det kan till exempel vara om du skall arbeta eller studera på annan ort under en period, eller om du av medicinska skäl behöver vara borta hemifrån. Att prova ett samboliv med någon betraktas också som ett beaktansvärt skäl. Observera att juridisk person aldrig godkänns som andrahandshyresgäst – du kan alltså inte hyra ut din lägenhet till t ex ett företag.
Styrelsen kan ge dig ett preliminärt godkännande efter att de mottagit din ansökan, men det är först efter att de tagit del av andrahandshyresavtalet som du kan få ett slutligt godkännande så det är bra om du skickar in det samtidigt. Andrahandshyresavtalet skall ha en klausul där det tydligt framgår att det bara är giltigt efter att styrelsen godkänt uthyrningen.
Om styrelsen säger nej har du rätt att få ditt ärende prövat i hyresnämnden.
Att tänka på
Se till att förse styrelsen med kontaktuppgifter där du kommer att finnas anträffbar. Om något händer är det viktigt att vi snabbt kan nå dig. Är du svår att nå under uthyrningsperioden bör du istället lämna en fullmakt till någon person som finns tillgänglig för föreningen, som kan fatta snabba beslut på plats och/eller hjälpa till med lägenheten. Det är även viktigt att du förser styrelsen med kontaktuppgifter till din andrahandshyresgäst.
Om något problem uppstår i lägenheten under uthyrningstiden skall hyresgästen vända sig till dig som uthyrare. Du skall sedan i din tur kontakta föreningen/styrelsen i ärendet. Det finns ingen relation mellan andrahandshyresgästen och föreningen.
Upprätta ett avtal mellan dig och andrahandshyresgästen över hyrestid och överenskommen hyra. Om du hyr ut lägenheten helt eller delvis möblerad kan det vara en god idé att upprätta en förteckning över möbler och eventuella inventarier. I samband med andrahandshyresgästens tillträde kan ni göra en gemensam genomgång av lägenhetens skick. När det sedan är dags för utflytt görs en ny genomgång, och om några skador har uppstått däremellan skall du kräva ersättning av hyresgästen.
Du och din hyresgäst är fria att komma överens om hyrans storlek. Hyresnivån och andra villkor i samband med uthyrningen skrivs in i hyresavtalet och gäller under hela den avtalade perioden.
Du kan även begära en säkerhet av den du hyr ut till, till exempel en borgen eller annan ekonomisk garanti. En enkel och ganska vanlig metod är att begära en eller två extra månadshyror i förskott som deposition och sedan inte ta ut någon hyra den eller de sista månaderna eller överlämna depositionen i samband med utflyttning.
Om du vill hyra ut din lägenhet i andra hand gäller följande:
- Du måste ha ett skriftligt tillstånd från styrelsen.
- Styrelsen ger tillstånd till uthyrning i max 1 år i taget.
- Du som vill hyra ut i andra hand ansöker om detta genom att mejla styrelsen. Bifoga en kopia på hyreskontraktet med din föreslagna hyresgäst. Det är mycket viktigt att det framgår på det kontraktet att det endast är giltigt om/när styrelsen gett sitt godkännande.
- Kom ihåg att det är du som medlem som fortfarande ansvarar för att avgiften till föreningen blir betald i tid och att det är du får betalningsanmärkning och kan utesluten ut bostadsrättsföreningen och genom det förlora din nyttjanderätt om detta inte sköts ordentligt.
- Det är inte tillåtet att byta ut skyltar på brevlådan och dörren – hyresgästen skall ange sin adress med c/o andrahandsuthyraren.
- Du som medlem måste se till att det finns en bostadsrättsförsäkring. Vi rekommenderar att du behåller din befintliga bostadsrättsförsäkring för lägenheten då det kan vara mycket riskfyllt att överlåta detta ansvar på andrahandshyresgästen.
- Det är även du som medlem som ansvarar för att den person som hyr din lägenhet i andra hand följer alla ordningsregler i huset, så var noggrann vid valet av hyresgäst. Vidare är det även du som är andrahandshyresgästens kontaktperson mot föreningen, exempelvis vid felanmälan o dyl.
- Styrelsen meddelar sitt beslut om andrahandsuthyrningen skriftligen efter närmaste styrelsemöte.